#011: Asuntokaupoilla Espanjassa – omat kokemukset, vinkit ja pahin moka

Onko asunnon osto Espanjasta haaveesi? Tämä jakso on juuri sinulle! Kerron jaksossa omien kokemusteni kautta, mitä kaikkea on syytä selvittää etukäteen, mitkä ovat ostajan kulut ja miten kauppaprosessi käytännössä etenee.

Espanjan asuntokaupoista on kirjoitettu paljon oppaita ja artikkeleita, mutta harva kauppa menee oppikirjan mukaan. Yllätyksiä tulee aina, ja prosessiin kannattaa suhtautua joustavasti. Tässä jaksossa jaan omia kokemuksiani asuntokaupoista Espanjassa.

Olen ostanut ja myynyt useita asuntoja täällä: laskin, että olen ollut notaarilla kaupanteossa mukana tavalla tai toisella yli kymmenen kertaa. Lisäksi seuraan aktiivisesti Espanjan asuntomarkkinoita, hintakehitystä ja lainsäädäntöä. Vaikka en ole alan ammattilainen, minulla on sen verran käytännön kokemusta asuntokaupoista, että uskallan jakaa kokemukseni myös sinulle.

Ennen asuntokauppoja

Suomalaisena ensimmäinen askel on NIE-numeron hankkiminen. Se on ulkomaalaisen henkilötunnus Espanjassa, ja sitä ilman ei voi ostaa asuntoa. Tarkat hakuohjeet löydät Espanjan ulkoministeriön sivuilta suomeksi.

Seuraavaksi pitää löytää sopiva asunto. En voi kertoa, mistä juuri sinun kannattaa ostaa, mutta vanha viisaus pätee: sijainti, sijainti, sijainti. Hyvällä sijainnilla olevan asunnon arvo ei yleensä laske. Moni suosittelee myös muuttamista ensin vuokralle, jotta ehtii tutustua eri alueisiin ennen ostopäätöstä.

Mieti tarkkaan kriteerisi: kuinka monta makuuhuonetta, parveke, ilmansuunta, kerros ja tietysti hintahaarukka. Nämä saattavat muuttua etsimisen edetessä, kun markkinat tulevat tutummiksi. Jos sopivaa ei löydy, joudut joko joustamaan kriteereistä tai nostamaan budjettia.

Mistä asuntoja löytää?

Suosituimmat asuntoportaalit ovat Idealista ja Fotocasa, mutta asuntoja voi bongata myös pankkien myyntilistauksista, pakkohuutokaupoista tai kävelemällä kaduilla etsimässä Se Vende -kylttejä. Yhtä hyvin voit olla yhteydessä haluamaasi kiinteistönvälittäjään tai yritykseen.

Espanjalaiset myynti-ilmoitukset eroavat suomalaisista. Pohjapiirrosta ei yleensä ole, ja ilmoitetut neliöt voivat sisältää myös parvekkeen ja yhteistilat. Siksi asunnon todellinen koko kannattaa tarkistaa paikan päällä. Hakukriteereissä tärkein on makuuhuoneiden määrä, sillä niiden perusteella asunnot luokitellaan.

Yksi ja sama asunto voi löytyä eri välittäjien listoilta, jopa eri hinnalla, sillä eksklusiivisia myyntisopimuksia on harvoin.

Tarkista ja varmista ennen ostoa

Ennen asuntokauppoja täytyy tarkistaa muutama asia.

1. Kiinteistörekisteriote (Nota Simple)

Tämä dokumentti kertoo, kuka asunnon omistaa ja onko sillä velkoja tai rasitteita. Sen voi pyytää kiinteistörekisteristä (Registo de la Propiedad), ja yleensä sen hoitaa myyjä tai välittäjä. Älä koskaan osta asuntoa ilman tätä!

2. Kiinteät kulut

Espanjassa myynti-ilmoituksissa ei aina näy hoitovastikkeen (cuota de comunidad) tai kiinteistöveron (IBI, Impuesto Bienes Inmuebles) suuruus, joten ne täytyy pyytää erikseen. Roskamaksu (tasa de basura) on erillinen maksu joillain paikkakunnilla.

Varmista, ettei asunnolla ole maksamattomia vastikkeita ( pyydä isännöintitodistus, Certificado de deudas) tai rästiin jääneitä IBI-maksuja.

3. Esiostosopimus

Ennen varsinaisia kauppoja ostaja ja myyjä allekirjoittavat esiostosopimuksen (Contrato de arras / reserva), jossa sovitaan kaupan ehdoista. Ostaja maksaa myyjälle käsirahan (yleensä 3–10 % kauppasummasta), jonka menettää, jos peruu kaupat. Jos myyjä peruu, hän maksaa summan takaisin kaksinkertaisena.

Muista lukea esiostosopimus tarkkaan, sillä siinä mainitut kohdat ovat sitovia.

Kauppakirjan allekirjoitus notaarilla

Lopullinen kauppakirja (Compraventa) allekirjoitetaan notaarilla, ja ostaja saa lain mukaan valita, missä se tehdään.

Ostaja ottaa notaarille mukaan voimassa olevan passin ja NIE-todistuksen. Mukaan tarvitaan myös tulkki, jos ostajan espanjan kielen taito ei ole riittävä. Mukaan tarvitaan myös maksuväline (pankin edustaja lainapapereineen tai shekki käteisostossa), sekä tietysti aikaa ja kärsivällisyyttä. Teoriassa homma hoituu 1–2 tunnissa, mutta käytännössä kaupan teko vie usein puoli päivää.

Jos rahoitus tulee pankkilainalla (yleensä 70–80 % kauppasummasta), lainapaperit allekirjoitetaan notaarin edessä juuri ennen kauppakirjaa. Notaarin on myös varmistettava, että ostaja ymmärtää lainaehdot.

Omalla kohdallani tämä tarkoitti erillistä kuulustelua, jossa kävimme lainaehdot kohta kohdalta läpi ja varmistimme, että olin tietoinen esimerkiksi koron suuruudesta.

Kun kaikki on selvää, loppu sujuu nopeasti: allekirjoitukset, maksu myyjälle ja avaimet ostajalle.

Ostajan kulut noin 10 % kauppahinnasta

Espanjassa ostajan kannattaa varata noin 10 % kauppahinnan päälle kattamaan erilaiset kulut. Esimerkiksi 200 000 euron asunnon kohdalla lisäkuluja tulee noin 20 000 euroa.

Ostajan maksettavaksi tulee:

1. Notaaripalkkio, joka riippuu kaupan arvosta.

2. Mahdollinen palkkio tulkille, avustajalle tai lakimiehelle

3. Varainsiirtovero (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), joka on yleensä suurin yksittäinen kulu. ITP:n suuruus vaihtelee itsehallintoalueittain, ja se on luokkaa 6–10 % kauppasumman arvosta. Täällä Andalusiassa ITP on tällä hetkellä 7 %, vaikka poikkeuksiakin on.

4. Asunnon rekisteröinti kiinteistörekisteriin (Registro de la Propiedad). Maksun suuruus riippuu mm. asunnon arvosta.

   
   

Mitä ostajan pitää hoitaa kaupanteon jälkeen?

Kun avaimet ovat kädessä ja tili tyhjänä, muutama byrokratiakierros on vielä edessä. Nämä ovat ostajan vastuulla, mutta ne voi myös ulkoistaa gestoríalle (asianhoitotoimisto), jonka palveluja moni käyttää.

Tärkeimmät hoidettavat asiat:

1. Varainsiirtoveron (ITP) maksaminen – Andalusiassa 7 % kauppasummasta

2. Asunnon rekisteröinti kiinteistörekisteriin (Registro de la Propiedad)

3. Ilmoitus isännöitsijälle – vastikemaksujen päivittäminen

4. Sopimusten siirto omiin nimiin: sähkö, vesi, kaasu

5. Kotivakuutuksen hankkiminen

6. Ilmoitus kaupungintalolle omistajanvaihdoksesta, jotta kiinteistöverot menevät oikein

Ja lopuksi – nauti uudesta kodistasi!

Jos haluat kuunnella koko jakson ja tietää, mikä on pahin mokani Espanjan asuntomarkkinoilla, löydät jakson Spotifysta tästä linkistä: 11. Asuntokaupoilla Espanjassa – omat kokemukset, vinkit ja pahin moka

Seuraa ja kommentoi Instagramissa: Arkea ja aurinkoa -podcast